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| 如何在北京淘到二手房 |
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[ 2007/11/15 15:55:00 | By: itfxifuer ] |
一、北京未来房价的走势
相当一部分人对北京房价的看法相对偏空，不过我还是认为未来房价仍会稳步上涨，只可能是涨幅趋缓（都差不多涨到位了）。能支持的论据如需求旺盛等这里就不谈了，只说一些拿不上台面的东西供大家参考。
1.各种房地产政策仅仅是一种姿态
相比较而言，06年是政府出台房地产政策最密集的一年，同样也是力度最大的一年。90平米占70%，二手房买卖征收个人所得税，5年内转让征收5.5%营业税...某些专家解读是调控房地产市场，但客观来说象征意义大于实际意义，仅仅是政府的一种姿态而已。
这话有些刻薄。回顾年初的两会，一个突出特点就是务实，没有空谈什么两岸统一反台独这类口号（阿扁可是对《反国家分裂法》一周年有小动作的），代表们更多是在谈论住房、医疗、教育这些民生问题，在此背景下政府必然也必须要出面表态：我已经管房地产了，但现在房价还这么高，那就和我无关啦（不是我无能，是共军太狡猾）。而从这些政策的实施效果来看，是抬升二手房价进而带动新房价格。
2.政府不会也不可能让银行破产
简单分析一下房地产商开发楼盘的全过程：想方设法弄块土地，接着用土地做抵押进行银行贷款，象征性的施工开盘，打广告引诱消费者买期房，用弄来的首付继续盖楼，某种意义上讲就是个空手套白狼的过程（当然也不是谁都能做到的）。当然现在略为规范一些，开发商要具备先行缴付土地出让金的经济实力。但由于银行资金大量介入房地产市场，房价下跌必然会带来银行的损失，这是政府所不希望也不愿看到的。
另外就个人贷款这块业务而言，如果房价下跌到一定程度，不排除大量拒绝还贷现象的出现（车贷就是前车之鉴）。最高法院的司法解释明确表示，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这就暗示如果你狠下心来当老赖，法律上不能把它拍卖让你无家可归，银行还真就没办法。
3.不排除有发生通货膨胀的可能
我一向对中国未来的发展前景不十分看好。尽管中国现阶段仍保持着近10%的帐面GDP增长率，但普通老百姓其实并未从中受益多少。现实是房价上涨幅度>物价上涨幅度>GDP增长幅度>收入增长幅度，今年年初广东的菜价竟然高过肉价，搁原来是不可想象的事情。
手里有房，心中不慌。拿房屋这种实物资产来规避货币贬值风险，再适合不过了。
二、买新房还是二手房
现在买新房也不易：既要时刻关注房地产市场，又要和售楼人员打招呼，就是为了能得到新楼开盘的消息。即使这样好点儿的楼盘（如塔院的金城尚品）也都被内部提前认购完了。相比较而言，二手房市场更透明，可选择余地更大，机会也更多。
三、选择二手房考虑的因素
1.价格便宜
换句话就是人穷志短，马瘦毛长，我也想买汤臣一品。
2.地段
尽量选择三环以内（南城在二环以内）的楼盘。首套住房一般都是过渡，应该考虑未来的保值增值。90平米占70%还是很有杀伤力的，不过由于土地（特别是三环内）的稀缺性，这类小户型放在五环外的可能性很大，08年奥运会后即使不跌，上涨的幅度也不会很大。
子女教育入托的问题也要适当考虑，这点北城还是占很大优势的。
3.建筑年限
老房有老房的好处，如南北通透，利用面积大，无物业费等，但个人建议还是买00年以后开发的楼盘。
考虑这些因素后，对自己的经济实力进行一下初步估计，选择适合自己的户型价位，对一些楼盘（特别是单位周围）进行重点关注。
四、如何淘到二手房
1.利用网络资源
实际上，物美价廉的房子还是有的。有些房主由于出国或是急需用钱，就有可能把房屋以低于市场的价格出售，这就要看我们如何把握机会了。
平时一定要密切关注出售房屋的信息（网站附后），只要有时间尽量都扫上一遍。有人可能觉得这像大海捞针，跟一辈子被雷劈中两次的概率差不了多少。不过一来我们不特别急着买房子，时间上拖得起；二来多数人上网也没什么正事，刚好充分利用单位的免费资源；三来这是零成本（顶多花点儿电话费交通费），没有实质上的损失。而只要能干上一票，几万甚至十几万就省下了。
总之，要相信网络，相信科学。
2.调查卖房者信息
看到中意的信息后，用baidu，google搜索一下卖房者所留的联系方式。如果信息很少，可以推测这人是原房东（不排除职业骗子可能性)；但如果一连几页都是这个号码在卖房租房，十之八九都是中介。
3.及时沟通
确定信息无误后，尽快和卖房者取得联系。在网上看到此信息的不下千人，如何成功说服房主进而把房子搞到手，这就看个人的造化了，有时候还真得相信唯心主义那套。
五、风险提示
买二手房的风险有时可能会比新房还要大。跟中介打交道固然放心一些，不过据内部人士讲，即使是我爱我家这类中介也照吃差价不误，基本上最后你买的房都是市价，还要加收两三万的中介费。而和原房东直接联系同样可能出现这样或那样的问题，毕竟现在人心不古世风日下。你就是找律师把合同定得滴水不漏，人家该不卖还是不卖，该反悔还是反悔，个人斟酌吧。
附：一些二手房交易网站
58同城：http://bj.58.com/house/fang/
那里网：http://www.naalee.com/data/_cinfo/listHouseB/subClass_0303_reset_1.html
济济网：http://www.jijinet.com/l1/c11/xSR.html
金题网：http://www.jinti.com/440/h282006/
酷多网：http://beijing.kuduo.com/5003.htm
263跳蚤市场：http://beijing.263.com/sort-31-5.html
赶集网：http://bj.ganji.com/
口碑网：http://fang.beijing.koubei.com/browse/sell/list.php?city=99&housetype=&type=3
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| Re:如何在北京淘到二手房 |
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[ 2007/11/16 16:20:29 | By: zhujian ] |
 一男现在是房屋专家了哈，好好混，弄一栋楼，到时候咱们都搬进去一起住 |
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